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Comment estimer la valeur réelle d'un bien immobilier ?


Vous devez vendre votre maison prochainement mais vous avez besoin de connaître la valeur de votre propriété ? Voici quelques conseils utiles pour calculer une estimation approximative avant de vous adresser à un professionnel.


La méthode pour calculer le juste prix


L'évaluation des biens immobiliers est un sujet qui intéresse de nombreuses personnes, des professionnels qui vendent des biens immobiliers à ceux qui achètent pour eux-mêmes leur première maison, ou encore ceux qui veulent investir. Nous allons tenter de vous donner ici des méthodes simples pour établir le prix d'achat ou de vente d'un bien immobilier.


Il est clair que dans un achat ou une vente entrent également en jeu des variables subjectives qui ne feront pas correspondre le prix de vente avec l'évaluation. Par exemple, le propriétaire d'une maison ou d'un appartement qui doit être vendu d'urgence parce qu'il doit déménager, pourrait décider de donner une valeur inférieure à la maison contrairement à un propriétaire qui n'a pas besoin de vendre. C'est toute la subtilité d'une estimation juste.


Le prix de base d'un bien immobilier est donné, en substance, par la surface en m² du bien multipliée par la "valeur au m² de la surface" pour les biens immobiliers du type et de la taille pris en considération.


La surface "loi carrez", comment est-elle calculée ?


Toutes les parties d'une propriété n'entrent pas en compte dans le calcul de la surface Carrez. Par exemple les embrasures des portes et des fenêtres (la zone entre la porte et l'épaisseur du mur qui l'encadre) ne sont pas comprises dans la surface qui doit être prise en compte pour le calcul. Et toutes les parties de l'habitation n'ayant pas un plafond d'au moins 1,80m sont exclues de la surface Carrez (comme les pièces en mansarde par exemple). Plus d'infos ici.


Multiplier la surface par le prix au m2


Une fois la surface calculée, si besoin avec l'aide d'un professionnel du diagnostic immobilier, vous pouvez maintenant passer au calcul à proprement parler. Il existe des bases de données publiques qui vous permettent de définir la valeur au m2 selon votre adresse / ville ou quartier. La fiabilité de ces outils peut être remise en cause car le calcul est fait sur la moyenne des biens vendus dans votre secteur, et cela ne prend aucunement en compte l'état de votre bien ou son standing. Par exemple si vous venez de rénover votre bien il peut prendre de la valeur, à l'inverse si vous êtes situés en rez-de-chaussée très passant vous serez plutôt dans la fourchette basse du calcul. Le mieux est de se renseigner auprès de vos voisins et des transactions immobilières récentes (accessible maintenant publiquement via un service des impôts), essayez de trouver un bien similaire au vôtre, calculer le prix au mètre carré de ce bien et multipliez-le par votre surface. Vous aurez ainsi une bonne estimation concrète.


Gardez bien en tête qu'en immobilier, le prix est aussi psychologique : le bon prix est celui que l'acheteur est prêt à mettre ! Si vous avez besoin d'engager un expert immobilier à Marseille pour définir une estimation avec précision rendez-vous sur le site de l'expert de l'immobilier Ipso Facto.


En guise de conclusion nous ne pouvons que vous recommander de faire appel à un spécialiste, un expert en l'espèce, pour vous assister dans cette tâche ardue et complexe qu'est l'estimation d'un bien immobilier. Cela ne doit pas être pris à la légère vu les sommes en jeu.


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